房地产行业发展现状分析 市场集中度抢占优势明显

近期碧桂园、富力地产、合生创展等多家房企发债中止，引发市场在流动性紧张背景下的担忧，预计今年下半年会有较多的中小房企违约风险事件发生，中小房企或加速退出市场，行业集中度提升速度进一步加快。与此同时，众多房企亦在探索新融资模式。

房地产信用债券发行中止频现

截止到5月30日，合生创展集团有限公司2018年非公开发行31亿元公司债券遭到中止;5月29日，广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止;5月28日，碧桂园拟发行200亿元额度小公募债中止;5月25日，花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债中止。

根据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，截至2018年5月中旬，房地产信用债发行规模为2136亿元，而到期规模2997亿元。考虑到到期规模的大幅增加，交易所和银行间市场有望延续“借新续旧”操作，预计全年发行量高于偿还量，但是预计净融入额进一步收缩，融资成本上浮明显。2019-2021年地产信用债到期规模将进一步增长至4029亿元、5217亿元、5802亿元，如果监管机构继续执行严格审核标准，房企资金链和融资成本预计进一步承压。

今年房地产行业成长逻辑将从过去的“资源”集中度向“融资”集中度转移。近期部分地产公司地产债中止，多是技术原因造成。

民营地产企业很多是香港上市公司，信息披露时间点和内地不一致，很多数据必须等到年报以后监管机关才能进行审批。而监管机关反馈有15个工作日的时限要求，这期间就必须提出中止。4、5月份很多公司地产债出现中止的情况大部分都是因为这个原因。另外，还有极个别情况为有重大诉讼、资金使用合规性等检查在进行导致有问题，但并不代表整个行业政策有变化。

创新融资另辟蹊径

据前瞻产业研究院数据显示，2018年1-4月房企资金来源累计同比增速由1-2月的4.8%逐月放缓至2.1%。其中，国内贷款累计同比增速自2016年3月以来首次为负。从1-3月的细分数据来看，国内银行贷款累计同比减少4.0%，而非银金融机构贷款累计同比增速高达31.3%。银行在对房企普遍提高开发贷利率上浮水平，收紧开发贷额度的同时，进一步穿透审查并购贷款。

发行机构鼓励创新融资，也希望把创新融资做成“非标转标”的一种形式。未来房企ABS和ABN的发行规模有望继续增加。

今年房地产公司比去年更重视ABS、ABN，包括CMBS、REITs、尾款、供应链等，其原因为资产证券化目前较可行，尤其如供应链等支持了中小企业资金回款的品种受到政策支持。REITs和CMBS等产品因为有较优质的物业与监管层支持，地产公司包括民营、国企均参与。其他如信托等融资，受资管新规影响，存在再融资压力。

行业集中度快速提升

过去两年房地产行业集中度快速提升。中小型的企业尤其是民企在融资层面将面临压力。目前很多大公司尤其国企仍能享受到较为低廉的成本和充裕额度，然而很多中小民企则会主动或者被动降杠杆，或以处理股权的形式回笼现金流，从另外一个角度带动行业集中度的提升。

百强房企市占率持续提升，内部结构延续分化，各梯队内部市占率均出现不同程度的下滑。前三位虽然销售规模的基数较大，但是依然保持了较为稳定的增速水平，市场集中度的抢占优势明显。

今年房地产融资收紧趋势已现，行业去杠杆的过程仍将持续。监管机构也将防范出现新的金融风险。对于国资背景的房企和优质的民营房企，融资成本的上升整体可控。到位资金的收紧，各大房企的投资拿地也将更加趋向于理性。随着土地溢价率的进一步走低，土地成交楼面价有望在下半年下行，届时资金充裕的房企有望获取成本较低的土储，以平滑总体土地成本，未来有望保持稳定的盈利能力。在这个过程中，中小房企将加速退出市场，行业集中度提升的速度也将进一步加快。